Tiskovky.info servis pro novináře

Vytisknout

Tisková zpráva

Rezidenční trh v Praze – cenová analýza

Praha 24.2.2011 Přinášíme druhou část našeho seriálu výstupů ze statistického sledování rezidenčních projektů v Praze. (První část naleznete na http://blog.trigema.cz.) Ke sběru dat používáme veřejně dostupné zdroje a informace, které uvolňují jednotliví developeři.

Zatímco v prvním díle jsme se věnovali počtu projektů a bytů v nich, dnes se zaměříme především na ceny, jejich strukturu a metráž bytů včetně dispozic.

Připomínáme, že sledujeme všechny developerské projekty, které se nám podařilo zachytit na území hlavního města, bez ohledu na počty bytů či jiná kritéria. K dnešnímu dni je to 230 projektů (za projekt považujeme i jednotlivé etapy v rámci rozsáhlejších projektů), v nichž je ke konci 7. týdne roku 2011 celkem 10 590 bytů, z toho je dosud volných 7 088 bytů.

Oproti předchozímu srovnání ze začátku roku se zásoba volných bytů jen nepatrně snížila (o 10 bytů). Není to z důvodu nulové poptávky, jak by se na první pohled mohlo zdát, nýbrž kvůli uvedení nových bytů na trh. Týdenní aktivita na straně poptávky, tedy úbytek počtu volných bytů, se již několik týdnů pohybuje kolem hranice 50 bytů. Při stejném tempu by mohla být situace na konci kvartálu táž jako na jeho začátku.

Týden Aktivita na straně poptávky
46/2010 42
47/2010 27
48/2010 22
49/2010 64
50/2010 51
51/2010 43
01/2011 62
02/2011 51
03/2011 27
04/2011 44
05/2011 66
06/2011 65
07/2011 68



Pozn: Do sledovaných údajů spadají všechny změny volných bytů mimo extrémní skokové výkyvy nad + - 10 bytů (manipulace developerů, přidání nových nebo stažení některých bytů z prodeje apod.)

Pro zajímavost – celková plocha všech nabízených bytů (10590) se blíží k hranici 700 000 m2 – to je jako jedenáctipatrová budova pokrývající plochu spartakiádního stadionu na Strahově. Celková hodnota všech oceněných bytů (6 751) je suma sahající nad 29 miliard korun. V té však navíc nejsou započítány nové byty, spadající do vyššího a vysokého standardu, u kterých si zákazník musí cenu vyžádat.

Průměrná cena

Jako hlavní údaj dnešní zprávy chceme prezentovat průměrnou cenu za metr čtvereční obytné plochy včetně DPH vypočtenou za všech nabízených volných bytů, u nichž je uvedena cena. Vzorec byl z důvodu zjednodušení modelu, kvůli různorodosti poskytovaných údajů jednotlivými developery, nastaven jako podíl celkové ceny za byt (včetně balkónů, teras a sklepa) včetně DPH k celkové obytné ploše. Dospěli jsme k hodnotě 63 067 Kč/m2. Bude jistě zajímavé sledovat, jak se tento údaj bude v příštích měsících měnit.

Tento údaj ještě doplníme mezními hodnotami: nejlevnější byt stojí cca 1,4 miliónu Kč, nejdražší 34 mil. Kč. V přepočtu na metr čtvereční jsme nalezli nejlevnější byt za cenu 33 000 Kč/m2, nejdražší se vyšplhal na stěží představitelných 226 000 Kč/m2. V následující tabulce ještě naleznete střední statistické hodnoty (medián a aritmetický průměr) obytné plochy a celkové ceny bytů.

Medián plocha (m2) 64
Průměrná plocha 72
Medián cena (Kč) 3 683 851
Průměrná cena 4 323 619
Min. cena (Kč, zaokrouhleno) 1 400 000
Max. cena (Kč, zaokrouhleno) 34 000 000
min. průměrná cena (Kč/m2) 33 000
max. průměrná cena (Kč/m2) 226 000


Dále rozdělujeme byty podle cenových hladin.

Cena s DPH Celkem Proc. podíl.
<2 000 000 596 9%
2 000 000-3 000 000 1583 23%
3 000 000-4 000 000 1708 25%
4 000 000-5 000 000 1069 16%
5 000 000-6 000 000 653 10%
>6 000 000 1142 17%
Celkem 6751 100%


Zde je rozložení průměrných cen za metr čtvereční podle městských částí:

Nejdražších 10 lokalit:

Podolí 150 517
Vinohrady 124 042
Strašnice 92 566
Smíchov 90 940
Břevnov 87 406
Braník 82 519
Kobylisy 81 637
Radlice 80 395
Žižkov 78 940
Dejvice 78 807

(Některé údaje jsou zkreslené vlivem omezené nabídky bytů s vysokou cenou v dané lokalitě)

Nejlevnějších 10 lokalit:

Satalice 43 273
Cholupice 45 079
Vinoř 45 866
Běchovice 46 451
Slivenec 46 484
Uhříněves 46 755
Hostavice 47 484
Kolovraty 47 484
Horní Měcholupy 48 969
Pitkovice 49 341

Jedná se logicky o okrajové části Prahy.


Dále sledujeme průměrné ceny v bytech rozdělených podle metráže:

Obytná plocha (m2) Kč
0-50 61 249
50-100 60 549
100-150 72 356
150-200 66 603
200-250 79 871
250-300 53 634
300-350 47 859
350-400 56 433



Další tabulka ukazuje počty volných bytů rozdělených do cenových hladin v závislosti na dispozici. Dá se z ní na posledním řádku také vyčíst dispoziční rozložení nabídky volných bytů. (Tabulka zahrnuje pouze byty s uvedenou cenou a nezahrnuje jednotky nebytového charakteru, které jsou součástí některých projektů – ateliéry, studia, rodinné domy apod.). Pro zájemce s rozpočtem do 2 mil. Kč je tedy dobré vědět, že může vybírat pouze mezi jednopokojovými byty. Zároveň je taktéž patrné, jak je obtížné sehnat třípokojový byt při rozpočtu do 3 milionů korun.


Cena s DPH (Kč) 1 pokoj 2 pokoje 3 pokoje 4 pokoje 5 a více pok.
<2 000 000 590
2 000 000-2 500 000 368 194 1
2 500 000-3 000 000 215 757 9
>3 000 000 221 1585 2006 615 35
Celkový součet 1394 2536 2016 615 35


Neméně zajímavé je sledovat, jak se mění cena dokončených neprodaných bytů v závislosti na jejich „stáří“.

Rok dokončení < 2009 2009 2010 Průměr
Průměrná cena (Kč) 51 618 64 383 70 576 67 541
Pokud předchozí údaje zkombinujeme, zjistíme porovnání vývoje cen dispozičně srovnatelných bytů v závislosti na stáří bytu.

Stáří bytů / dispozice 1 pokoj 2 pokoje 3 pokoje 4 pokoje a více
Nedokončené 2 123 250 Kč 3 215 619 Kč 4 794 431 Kč 7 079 662 Kč
0 - 1 rok 3 440 843 Kč 3 896 881 Kč 6 142 182 Kč 9 749 170 Kč
1 - 2 roky 2 855 456 Kč 4 377 925 Kč 5 358 415 Kč 7 522 787 Kč
2 roky a více 2 308 775 Kč 3 251 089 Kč 5 720 691 Kč 7 210 990 Kč


Pro dokreslení uvádíme průměrnou obytnou plochu bytu v závislosti na počtu pokojů

1pokoj 2 pokoje 3 pokoje 4 pokoje 5 pokojů 6 pokojů
Prům. výměra (m2) 39 59 86 115 172 214


Poslední tabulka obsahuje údaje o celkové ceně dokončených a dosud neprodaných bytů. Potvrzuje se tím již dříve zveřejněný odhad, že developeři mají v neprodaných bytech „umrtvených“ 11 miliard korun.

Rok dokončení < 2009 2009 2010 všechny
Celková cena (Kč) 151 859 958 4 173 968 124 6 934 489 496 11 260 317 579




Závěr

Z aktuálně zveřejněných statistických údajů nás zaujala především následující čísla.
V prvních týdnech roku 2011 se ukazuje, že poptávka vykrývá pouze nabídku v rozsahu přírůstků nových bytů v nabídkách developerů. Počet volných bytů se téměř nezměnil. Počet volných a dokončených bytů (tzv. ležáků) se pohybuje na úrovni 2715 ks.

Dnes poprvé zveřejňujeme spočtený, nikoli odhadovaný rozsah tzv. umrtveného kapitálu developerů v dokončených a neprodaných bytech. Jde minimálně o 11,26 miliard Kč v ceníkových cenách s DPH. Pokud budeme pro zjednodušení předpokládat uplatnění prozatím 10% DPH, stát zde má uloženu částku rovnající se cca 1 miliardě Kč. A pokud se tyto byty neprodají v roce 2011, od 1.1.2012 se změní daňový odvod státu z DPH z jedné na dvě miliardy Kč. Nedojde-li ovšem k dramatickému zlevnění a tím k částečnému snížení daňové povinnosti.

Dalším zajímavým údajem je průměrná cena všech bytů v aktuální nabídce ve výši 63 067 Kč/m2 včetně DPH. Jedná se o relativně vysoké číslo, které nám ukazuje, že nabídka drahých bytů převyšuje nad těmi levnějšími. Ještě zajímavější je toto číslo v porovnání s průměrnou cenou dokončených a neprodaných bytů (tzv. ležáků). Ta je poměrně vyšší – 67 541 Kč/m2 včetně DPH a ukazuje, že dochází k postupnému snižování cen v nově zahajovaných projektech.

Podle našich předpokladů avizované zvýšení sazby DPH na 20 % při současném zlevňování cen ležáků pomůže developerům v roce 2011 snížit aktuální zásobu těchto dokončených a neprodaných bytů. Avšak současná aktivita na trhu vedoucí k razantnímu zvýšení nabídky nově zahajovaných bytů povede ve svém důsledku ke konci roku 2012 k navýšení zásoby dokončených a neprodaných bytů. Developerské šrotovné 2011 vystřídá developerská doba ledová 2012 a 2013.


Marcel Soural
předseda představenstva a generální ředitel, ve spolupráci s analytickým oddělením Trigema a.s.








Tweet